二手房交易过户时，契税、营业税等税费的缴纳，都要以评估价为基准。以前，这个评估价需要买卖双方花钱请评估公司人为评定。昨日，武汉市地税局、房管局发布通告称，7月30日起，武汉将启动电脑评估二手房计税价格。今后，二手房过户纳多少税，将由“人说了算”改为“电脑说了算”。届时，市民成交价高于电脑评估价的，将以成交价为征税基准；低于评估价的，以电脑评估价为征税基准。“电脑说了算”后，既省下一道程序，又能为市民省下一两千元的评估费。
杜绝人为评估因素
武汉市每年仅二手住宅成交量就有3万多套，涉及6万多户家庭。市民买二手房准备过户时，房管部门有个评估价来“把关”。评估价是由符合资质的评估机构到房屋现场勘查后出具，过户时将评估价上报给房管部门，由房管部门的交易窗口确定该房的评估价是否合理。如果认为价格太低，将不予受理过户。这种评估方式，被称是“人说了算”。
昨日，武汉市地税局、房管局发出通告称，根据国务院、省、市关于加强存量房交易税收工作的相关要求，武汉市将从7月30日起，在江岸区行政辖区范围内实施计税价格评估工作。
武汉市地税局介绍，所谓计税价格评估，就是运用房地产估价理论，依托信息化手段，建立存量房交易申报计税价格评估系统。这个系统根据买卖双方提交的房屋产权证等资料，自动计算生成一个评估价，根据这个评估价与买卖双方提交的申报价格相比，哪个价格高，就按哪个价格纳税。
也就是说，二手房住宅过户时，征税的基准价是由“电脑说了算”，杜绝了人为评估的因素。
电脑这样测算评估价
每套二手房的朝向、结构、房龄等千差万别，电脑评估系统怎样才能给出较为科学的价格？
今年初开始，武汉市房管、地税两个部门联合开发了存量房交易申报计税价格评估系统，对各项影响价格的因素进行全面、快速、精准的评定，实现了二手房交易申报计税价格的自动、批量、科学评估。
据介绍，该系统为全市每幢房屋设立了一个基准价。一套二手房过户评估时，电脑系统根据基准价，考虑该房屋的修正系数，自动计算出评估价。修正系数包括区域、配套、房屋特征等。其中，仅特征修正因素就有35个，包括房屋的朝向、房龄、日照等。
房管部门介绍，所谓“基准价”也不是空穴来风，是综合了二手房所在小区的挂牌价、小区商品房销售时的备案价格和评估公司评出的价格，综合这三项，制定出来的。并且，为了反映市场变化，“基准价”将每年一调。
征税基准“就高不就低”
电脑自动计算出的评估价，一般与买卖双方合同签订的成交价有差别。据介绍，电脑评估价与纳税人申报价（即成交价）相比较，按照孰高原则（即成交价高于评估价格的，以成交价作为计税价格计算征收；成交价低于评估价格的，若纳税人不能按要求陈述、举证正当理由的，以评估价格作为核定的计税价格征税）确定计税价格。
7月30日开始，电脑评估价先在二手住宅交易中实施，商业、办公等其他类型的房屋电脑评估工作，将陆续展开。
据悉，该电脑评估系统，由于省去了到房屋内部实地考察的环节，在评估一套二手房的价格时，无法考虑装修成本。
武汉市房管局市场处负责人解释，二手房交易过程中，虽然精装修房和毛坯房，原房主实际投入的成本相差很大，但装修成本无法量化，所以电脑评估不考虑装修成本。此前，在武汉市二手房评估采取评估公司人工操作时，也没有考虑装修因素。
可省下上千元评估费
武汉市从2005年开始对二手房交易采取评估价征税，评估工作由市面上的专业评估公司来完成。市民买卖二手房，在签订购房合同后，还要委托评估公司到现场查勘房屋，出具一份评估报告；然后拿着评估公司出具的报告到房管部门的交易和征税窗口办理过户手续。目前，多数评估公司收取的评估费用是房子成交价的千分之三。如一套60万元的二手房，评估费用要1800元。
今后采取电脑评估价格后，这个费用就可以省下了。电脑评估后，买卖双方只要持合同到房管部门交易窗口，申请电脑评估，就能自动生成一个评估价。
不过业内人士提醒，二手房交易中，很多买家需要贷款。贷款银行也会要求买家做一个评估，根据评估价来确定该房的贷款额度。因此，即使过户时评估价格改由电脑说了算，但如果贷款的话，还是需要一道评估，这个费用暂时还省不下来。
有异议可申请重估
根据通告要求，买卖双方在二手房交易过程中，其申报的成交价格低于电脑评估系统的评估价格，且无正当理由的，按电脑评估价格核定其计税价格，征收交易环节各项税费。
如果买卖双方对电脑评估价格持有异议的，经房管、地税部门现场告知、沟通解释仍不接受的，可以委托具有资质的第三方评估公司重新评估。市民对重新评估结果仍有异议的，可进一步提请武汉市房地产估价师协会专家委员会进行技术鉴定。
如果专家鉴定该套房屋的价格确实应该低于电脑评估价，费用由地税部门承担；否则，市民要自行承担第二次评估的费用。
年底前全市逐步推行
根据通告，该电脑评估系统自今年7月30日起，先在江岸区施行。江岸区实施系统评估试点前，已办理网签买卖合同且委托评估的买卖双方，仍以人工评估报告的评估价格作为计税依据。
据悉，继江岸区后，年底前其他城区也将逐步实施电脑评估。明年1月1日起，该电脑征税系统在全市全面实行。
担忧：电脑会否评出高价格
不少市民认为，此前二手房采取评估公司人工评估，会有适当的弹性；而电脑评估，参考了小区商品房备案价格等因素，会不会导致评估价格偏高？评估价格高了，后期税费也跟着涨。
据地税、房管部门介绍，电脑评估价格对单套房来说，可能与人工评估存在差异，但从整体市场价格来说，更贴近市场价，不受人为干扰，更加科学。
还有市民建议，这个评估系统能否公开，能否让买卖双方在过户前可以将房屋情况输入电脑，对评估价格有个了解？
市地税局税政三处相关负责人介绍，按现行税法规定，自行申报是纳税人应尽的义务。如果将系统评估情况公开，那可能会出现部分买卖双方原本成交价格较高，故意根据电脑系统评估价格，将自己的成交价格做低，达到避税的目的。该人士介绍，采取电脑评估后，每套房子的价格，具体经手的工作人员都不了解，这样更加公平。
新评估系统的推出背景：
堵塞税收漏洞实现税负公平
此前，人工评估二手房价格，存在一些漏洞。比如，一些交易双方会要求评估机构尽量把过户时的价格评低一些，这样可以节省部分税费。据了解，这个空间与市场价的浮动可能在10%左右。
另外，一些不守规矩的中介机构，利用这个漏洞，往往跟买方约定一个过户“打包价”，即买方不要发票，中介包过户。这其中，部分房屋评估价可能只要5000元，但中介故意跟买方说评估价至少要6000元，要求买方根据6000元的标准多出税费，多出的税费就进了中介的荷包。
武汉市地税、房管部门介绍，近年来，二手房交易双方虚报成交价格的现象时有发生，不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也影响了国家税收。今年1月，国务院“新国八条”明确要求，各地要加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管的试点和推广力度，堵塞税收漏洞，实现税负公平，提高政府公信力。
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杜绝人为评估因素
武汉市每年仅二手住宅成交量就有3万多套，涉及6万多户家庭。市民买二手房准备过户时，房管部门有个评估价来“把关”。评估价是由符合资质的评估机构到房屋现场勘查后出具，过户时将评估价上报给房管部门，由房管部门的交易窗口确定该房的评估价是否合理。如果认为价格太低，将不予受理过户。这种评估方式，被称是“人说了算”。
昨日，武汉市地税局、房管局发出通告称，根据国务院、省、市关于加强存量房交易税收工作的相关要求，武汉市将从7月30日起，在江岸区行政辖区范围内实施计税价格评估工作。
武汉市地税局介绍，所谓计税价格评估，就是运用房地产估价理论，依托信息化手段，建立存量房交易申报计税价格评估系统。这个系统根据买卖双方提交的房屋产权证等资料，自动计算生成一个评估价，根据这个评估价与买卖双方提交的申报价格相比，哪个价格高，就按哪个价格纳税。
也就是说，二手房住宅过户时，征税的基准价是由“电脑说了算”，杜绝了人为评估的因素。
电脑这样测算评估价
每套二手房的朝向、结构、房龄等千差万别，电脑评估系统怎样才能给出较为科学的价格？
今年初开始，武汉市房管、地税两个部门联合开发了存量房交易申报计税价格评估系统，对各项影响价格的因素进行全面、快速、精准的评定，实现了二手房交易申报计税价格的自动、批量、科学评估。
据介绍，该系统为全市每幢房屋设立了一个基准价。一套二手房过户评估时，电脑系统根据基准价，考虑该房屋的修正系数，自动计算出评估价。修正系数包括区域、配套、房屋特征等。其中，仅特征修正因素就有35个，包括房屋的朝向、房龄、日照等。
房管部门介绍，所谓“基准价”也不是空穴来风，是综合了二手房所在小区的挂牌价、小区商品房销售时的备案价格和评估公司评出的价格，综合这三项，制定出来的。并且，为了反映市场变化，“基准价”将每年一调。
征税基准“就高不就低”
电脑自动计算出的评估价，一般与买卖双方合同签订的成交价有差别。据介绍，电脑评估价与纳税人申报价（即成交价）相比较，按照孰高原则（即成交价高于评估价格的，以成交价作为计税价格计算征收；成交价低于评估价格的，若纳税人不能按要求陈述、举证正当理由的，以评估价格作为核定的计税价格征税）确定计税价格。
7月30日开始，电脑评估价先在二手住宅交易中实施，商业、办公等其他类型的房屋电脑评估工作，将陆续展开。
据悉，该电脑评估系统，由于省去了到房屋内部实地考察的环节，在评估一套二手房的价格时，无法考虑装修成本。
武汉市房管局市场处负责人解释，二手房交易过程中，虽然精装修房和毛坯房，原房主实际投入的成本相差很大，但装修成本无法量化，所以电脑评估不考虑装修成本。此前，在武汉市二手房评估采取评估公司人工操作时，也没有考虑装修因素。
可省下上千元评估费
武汉市从2005年开始对二手房交易采取评估价征税，评估工作由市面上的专业评估公司来完成。市民买卖二手房，在签订购房合同后，还要委托评估公司到现场查勘房屋，出具一份评估报告；然后拿着评估公司出具的报告到房管部门的交易和征税窗口办理过户手续。目前，多数评估公司收取的评估费用是房子成交价的千分之三。如一套60万元的二手房，评估费用要1800元。
今后采取电脑评估价格后，这个费用就可以省下了。电脑评估后，买卖双方只要持合同到房管部门交易窗口，申请电脑评估，就能自动生成一个评估价。
不过业内人士提醒，二手房交易中，很多买家需要贷款。贷款银行也会要求买家做一个评估，根据评估价来确定该房的贷款额度。因此，即使过户时评估价格改由电脑说了算，但如果贷款的话，还是需要一道评估，这个费用暂时还省不下来。
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根据通告要求，买卖双方在二手房交易过程中，其申报的成交价格低于电脑评估系统的评估价格，且无正当理由的，按电脑评估价格核定其计税价格，征收交易环节各项税费。
如果买卖双方对电脑评估价格持有异议的，经房管、地税部门现场告知、沟通解释仍不接受的，可以委托具有资质的第三方评估公司重新评估。市民对重新评估结果仍有异议的，可进一步提请武汉市房地产估价师协会专家委员会进行技术鉴定。
如果专家鉴定该套房屋的价格确实应该低于电脑评估价，费用由地税部门承担；否则，市民要自行承担第二次评估的费用。
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据悉，继江岸区后，年底前其他城区也将逐步实施电脑评估。明年1月1日起，该电脑征税系统在全市全面实行。
担忧：电脑会否评出高价格
不少市民认为，此前二手房采取评估公司人工评估，会有适当的弹性；而电脑评估，参考了小区商品房备案价格等因素，会不会导致评估价格偏高？评估价格高了，后期税费也跟着涨。
据地税、房管部门介绍，电脑评估价格对单套房来说，可能与人工评估存在差异，但从整体市场价格来说，更贴近市场价，不受人为干扰，更加科学。
还有市民建议，这个评估系统能否公开，能否让买卖双方在过户前可以将房屋情况输入电脑，对评估价格有个了解？
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新评估系统的推出背景：
堵塞税收漏洞实现税负公平
此前，人工评估二手房价格，存在一些漏洞。比如，一些交易双方会要求评估机构尽量把过户时的价格评低一些，这样可以节省部分税费。据了解，这个空间与市场价的浮动可能在10%左右。
另外，一些不守规矩的中介机构，利用这个漏洞，往往跟买方约定一个过户“打包价”，即买方不要发票，中介包过户。这其中，部分房屋评估价可能只要5000元，但中介故意跟买方说评估价至少要6000元，要求买方根据6000元的标准多出税费，多出的税费就进了中介的荷包。
武汉市地税、房管部门介绍，近年来，二手房交易双方虚报成交价格的现象时有发生，不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也影响了国家税收。今年1月，国务院“新国八条”明确要求，各地要加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管的试点和推广力度，堵塞税收漏洞，实现税负公平，提高政府公信力。
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