郑州出台楼市限购令 限制外地人在二环以内买房

2010年，中国楼市调控进行了多次，但房价依然在涨，郑州也不例外。

昨日，郑州市出台郑六条，其中最引人瞩目的是郑州首次出台“限购令”，即从今日起限制非郑州户籍家庭在市区人口过密区域买房，同时鼓励建设中小套型住房，增加保障房等，试图抑制郑州房地产市场投资投机现象。

■限购背景

外地人买房多，房价上涨压力大

昨日上午，郑州市房管局通报郑州市政府《关于进一步贯彻落实房地产市场宏观调控政策的通知》和房管局《关于本市及非本市户籍居民家庭在我市限购商品住房的通知》，宣布从今日起郑州市开始实施“限购令”。

为啥实施限购令？郑州市房管局副局长贺明理说：2010年，郑州市房地产市场开发投资增速，供求关系偏紧，房价上涨较快。总的来看，实施限购令有五大原因：

一是郑州市区房价出现较快增长，1-11月份商品住房均价为5432元/平方米，较2009年商品住房销售均价4580元/平方米高出了852元/平方米。

二是房价上涨压力仍然较大，1-11月份，商品住房供求比为0.87:1，供求矛盾依然突出，房价存在上涨压力。

三是随着区域性中心城市作用的逐步显现，郑州市已成为省内置业的目标，外地人在郑州购房量增多，既加剧了供求矛盾，又在一定程度上抬高了房价。

四是市场上存在少量的投机投资行为，尤其是目前郑东新区入住率明显偏低。

五是老城区人员密集，交通压力极大，亟待政策引导。

“郑六条”重点限制在人口密集区购房

将问责——调控不力者追究责任

建立考核问责机制，对落实调控政策和推进保障性住房工作不力、影响社会发展和稳定的，要追究责任。

限购令——限制外地人在二环内买房

●即日起，在本市建成区内对人口过密区域（暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界，大致在郑州二环以内）和其他区域实施差异化的限购政策。

●无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。

●能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。

●本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。该限购政策不含各县（市）、上街区。

今后，市政府将根据郑州市房地产运行情况，对住房限购政策、限购区域及时进行评估并适时做出调整。

有优惠——市民买自住房减税

对个人购买普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按2%税率征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 

缓收费——鼓励开发商建设中小户型

支持开发商建设中小套型住房，郑政文〔2010〕143号各项费用缓缴政策执行期延长至2011年6月30日：“凡年内按照住房套型结构比例认定要求开工建设的中小套型普通商品住房和保障性住房项目,在开发企业做出缓缴书面承诺后,除墙改基金外，城市基础设施配套费等行政事业性收费和建设劳保费等政府性基金,延缓至办理商品房预售许可证时收取”。

增供给——加快项目审批形成有效供应

建立保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,尽快形成有效供应。

提保障——建商品房需配建保障房

“十二五”期间，郑州市将在市区建设经适房1000万平方米。确保保障房、棚户区改造房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。重点在轨道交通沿线和站点周边集中建设一批以保障性住房为主的大型社区。

自2011年起，以招、拍、挂方式取得土地的商品住房项目原则上需配建一定比例的保障性住房。

城中村、棚户区和旧城改造项目腾空或储备的土地要优先用于保障性住房项目建设；住房困难户较多的企业经批准可利用企业自用土地建设保障性住房。

随着“郑六条”一起发布的，还有配套细则《关于本市及非本市户籍居民家庭在我市限购商品住房的通知》，这是今年郑州市住房保障和房地产管理局下发的1号文件。对于购房者来说，楼市限购令出台后，在郑州进行投资、投机性购房要受到限制。而在买房时，最明显的变化是要增加一道限购审核程序，购房人需要填写 《购房人及家庭成员情况申报表》(以下简称《申报表》)。

■ 影响之手续

●想买房 根据“身份”提供材料

限购令实施期间，购房人在签订商品住房买卖合同时，应如实填写《申报表》。两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申报表》，《申报表》应作为购房合同附件。

郑州市住房保障和房地产管理局市场处处长江文静介绍，限购令实施后，购房人买房时需要提供的资料比以往有所增加。

其中，郑州市户籍居民家庭，需要提供身份证、户口簿、结婚证。单身购房人应提供婚姻状况证明。未成年购房人应提供父母或法定监护人身份证明，或其他相关证明材料。

非本市户籍居民家庭能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，需要提供身份证、户口簿、结婚证，以及购房人本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

非本市户籍居民家庭不能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，需要提供身份证、户口簿、结婚证。未成年购房人应提供父母或法定监护人身份证明，或其他相关证明材料。

对于既有本市户籍居民，又有非本市户籍居民的家庭，只能按以上三种情况中的一种购买住房。

■ 影响之区域

●限购区域会根据差异适时调整

与北京、上海、广州等城市发布的限购令不同，“郑六条”划定了人口密集区域，实施差异化限购政策。市民的疑惑是，限购区域为何划定为市区“二环”，即农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域？“这是结合郑州实际情况作出的暂时决定。”郑州市住房保障和房地产管理局副局长贺明理解释，目前，房地产信息档案管理相对比较分散，城市之间无法实现信息资源共享，不能有效掌握居民原有住房状况。同时，老城区存在人员密集、扎堆现象严重的情况，面临的交通压力很大，郑东新区又存在外地人购房比重偏高、入住率偏低的问题。为了合理调节住房需求，抑制投机投资购房，新政采取了差异化限购政策，划定了限购区域。

贺明理表示，限购区域的范围并不是一成不变的。今后，根据我市房地产运行情况，将对住房限购政策、限购区域及时进行评估并适时做出相应调整。

■ 影响之观点

●限购的范围还是有点小

王天皓 (郑州市民)：郑州出台限购令，政府考虑平抑房价，作为等着买房的普通一员，我举双手赞成。

不过，限购能对房价产生多大作用？效果还有待观察，网上的报道说，已经出台限购令的北京、上海、广州、重庆等城市，房价一年内涨幅依然很大，一些城市涨幅甚至超过40%，郑州限购令能不能平抑房价还很难说。

对于这次出台的限购令，我觉得限购范围还是有点小。现在二环内的在售楼盘很少，大家都跑到三环、三环外买房了，限购令的作用不会太大，下一步应该扩大限购令的范围，或者整个市区都划进去也行。

●“限购令”只是非常措施

赵进京(河南省房地产业商会副会长兼秘书长)：郑州出台限购令的目的，是平抑郑州房价过快上涨的势头，平抑百姓买不起房的民怨，属于非常时期采取的非常措施。这种非市场的行政干预行为，只能作为调控市场的权宜之计，不能作为抑制房价的长效举措。

目前郑州房价上涨过快的主要原因有二，一是土地供应结构和市场产品供应结构失调。供给房地产开发的土地越来越少，价格越来越贵。房地产开发商为了盈利只能开发高端住宅，从而又导致产品供应失调。二是调控没有解决刚性需求的问题。目前有两种人是不关心房价的，一种是高收入者，不管房价多贵都能买，另一种是低收入者，就算房价下跌还是买不起。急需买房的是中等收入者，房价虽然高，但是还有购买的希望，这部分人往往不符合经济适用房的申购条件，也不会去申请条件一般、位置偏远的廉租房或公租房。

在现阶段，郑州市房地产市场仍然是以刚性需求为主，这个问题不解决，通过限购达到抑制价格的目的就难以实现。

我建议，政府应探索土地供应的新政策、新办法，加大土地供应量，同时，可以制定相关政策，通过政府少拿一点，开发商少赚一点，多建一些价格适中、面积适中，限地价、限房价、限利润、限购买对象的中档房，面向中等收入者的商品房，解决夹心层住房问题，进而抑制房价。

●房价下降可能性不大

曹庆伟(同致行(郑州)公司运营总监)：用限购这种计划经济的做法调控楼市，效果不会太好，郑州房价大幅下降的可能性几乎不存在。

在中国，牙膏、电器甚至粮食等生活必需品都曾经实施过限购，这是资源紧缺时期不得已采取的措施。如今政府将这一举措搬至楼市，只能说明现在商品住房资源紧缺的现状。

目前的郑州楼市，仍然是以刚性需求为主，自住、改善型需求、投资占据了绝大部分，这些需求不是限购令一出所能消失的。即便限购能将这些需求暂时堵住，可一年、两年之后限购令取消，这部分需求会重新入市，届时，供需矛盾会更加突出，房价可能会引来报复性上涨。

从长远来看，在楼市采用限购这种堵需求的方式好，还是采取多建保障房疏导需求的方式好，效果有待观察。不过，从历史经验看，限购措施一出，内部交易、垄断、抢购等诸多问题会产生，需要解决。