谢逸枫:全国十二城“限购令”政策研究报告

随着4月17日国务院颁发“新国十条”中关于限购政策的出台，中国楼市又掀起波浪。9月29日，多个部委出台的“最严厉调控政策”，明确要求各地“立即”制定细则，已发细则的地区要进一步调整和完善。其措施包括，三套房停贷以及首套房首付上调，限制购房套数等。纵观北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、温州、广州、海口十二城市的“限购令”调控细则的，“限购令”成了一个2010年最主要的楼市关键词。2010年第四季楼市调控关键词转入“限购令”，而另一关键词“房产税”则还是“在路上”，一直都未准备好。

限购令的出台频繁具有一定的背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不买账收场;二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的房产税等，基本上靠媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心;三是房价回暖已成不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。

4月30日北京作为扔出“限购令”的城市。接着9月30日深圳作为第二个城市的出台，然后是二线城市的厦门也出，而10月7日上海发“海12条”，其中有限购的政策。资料显示，纵观北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、温州、广州、海口十二城市已先后出台调控细则，主要内容均包括实施限购令、差别化住房信贷政策等。所有十二城市楼市调控细则的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，没有想象中严厉，不过每个城市的出台的政策有小的区别，例如上海比深圳的严格，杭州比宁波的严厉。

不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。“限购令”未打中过高房价的七寸，因为这是人为地抑制需求。楼市需求在城市化进程进行中的中国，恰如弹簧，压得狠，弹得高，这已为所谓“一轮调控”所证明。一旦市场窥见“限购”背后的真心思，就譬如反反复复的房贷政策，最终也只落得个自食其言的下场。

2010年10月2日，广东省广州市国土房管局房屋交易监管中心主任史小明表示，如果房价出现明显反弹，不排除采取限购等更严厉的措施。2010年10月8日，广州市国土房管局表示，广州已就是否限购等研究完毕并形成方案，目前已报市政府审批，预计很快就有落地细则，但未必会在下周出台。

2010年10月7日，上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。2010年10月8日，广州公积金中心表示，广州公积金政策不排除调整可能，但目前暂时未有变动，二套房首付仍未提高到五成，三套房也未停贷。2010年10月12日广州市场又传“广州楼市调控细则或在14日出台，除限购等措施外，细则还包括禁止第三套及三套以上住房公积金贷款的措施。”

根据笔者长期跟踪和对2010年中国商品房“限购令”各城具体细则对比分析研究：

1.北京.4月30日,4月30日起同一购房家庭暂定只能在北京新购一套商品住房。商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，且不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款也被暂停。(每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。)

弊端:从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的套数过宽。三是限购的对象会导致出现“假北京人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将继续被上涨。目前未取消，房价已经在上涨。四是没有严厉限家庭总套房的数量。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

2.深圳.9月30日,从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，对于能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房。暂停无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，非本市户籍居民在深圳购房。(深圳市户籍居民家庭限购两套住房, 非深圳户籍居民家庭限购1套住房。无禁止第三套及三套以上住房公积金贷款的措施）

弊端：从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的套数过宽。三是限购的对象会导致出现“假深圳人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。四是限购的套数过宽。没有规定的家庭总套数。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将被上涨。政策一已，执行不到一周，房价继续上涨。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

3.厦门.10月1日，从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。（每户只能新购一套房。无禁止第三套及三套以上住房公积金贷款的措施）

弊端：从细则内容分析，一是限购期限过短，效果难体现。二是没有明确规定限购的对象。政策随时有取消的可能性，一旦两过月之后取消，房价将被上涨。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假厦门人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

4.上海.10月7日，在一定时期内限定居民家庭购房套数,暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房(含二手存量住房)。对非本市居民在本市购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。为开征房产税试点做准备，加强土地增值税征管，预征率为2%-5%。（每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。）

弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假上海人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

5.温州.10月8日，国庆后出台的《温州市商品房预售方案》明确规定，一个家庭在温州范围内限购一套新开楼盘住房，多买的新房将无法进行登记备案。限购令起作用的期限为2010年6月10日至12月31日。

弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假温洲人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

6.宁波.10月9日，出台“限购令”，一户家庭只能新购一套住房，无法提供在宁波1年以上纳税或社保缴纳证明的非宁波户籍居民，暂停在宁波购房 也就是说，如果无法提供在宁波１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民暂停在宁波市购房。实行住房限购政策，是此次宁波楼市调控的“重拳”。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30% 及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50% 、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定。（每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。）

弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“宁波州人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

7.福州.10月10日福州市政府正式出台《进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，出台包括“限购令”在内的8条措施，调控福州房地产市场。从即日起至2010年12月31日，福州市居民同一家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），只能在本市五城区新购一套商品住房。1.每户限新购房一套;2.拥有2套以上住房将暂停购房;3.个人购买90平方米及以下普通住房征收契税1%;4.首付款比例调整到30% 及以上二套房贷款比例更高;5.销售价格调整幅度超过10%须重新申报;6.涨幅过快项目将从高征收土地增值税。（每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。）

弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假福州人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

8.杭州.10月11日出台了“限购令”，自发布之日起，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房);停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。（每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。）

弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假杭州人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

9.南京,2010年10月12日下午，南京市政府出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，该意见明确规定，南京暂时限制购买第三套住房;同时取消自住改善型购房补贴;申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。

弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假本城市人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

10.天津,2010年10月13日，天津出台限购令，自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假本城市人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

2010年10月13日，香港特区政府宣布，已针对香港资本入境者计划作出修订，修订后申请来港的投资门槛由650万港元增至1000万港元，并将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，自14日起生效。香港特区政府发言人表示，修订计划的目的是确保计划与时并进及继续为香港带来的整体利益。相对海外同类计划，经修订后的计划仍具有竞争力。投资门槛（及净资产或净资本要求）将每3年评估一次。此次暂停将房地产列入获许投资资产类别的安排，也会在下次重估。

香港特区行政长官曾荫权13日在出席立法会宣读2010／2011年度施政报告时也表示，政府注意到投资移民计划下投资于房地产的资金有上升的趋势，前九个月，有关资金占计划总投资额42%，政府决定作出上述修改。按照港府之前的规定，投资移民申请人需要在提出申请的两年前在香港拥有不少于650万港元的净资产，房地产以及金融资产都是申请人可以投资的范围。需要增加土地供应，通过“勾地”和主动卖地，确保住宅土地不会短缺，未来10年内，平均每年需提供可兴建约2万个私人住宅单位的土地。但

曾荫权强调这并非建屋量的硬指标，其目的是政府在一段时间内累积一定的土地储备，使房地产市场有平稳的土地供应。此外，港府还会与房屋协会合作，推出名为“置安心资助房屋计划”，以订立租约时的市值租金，租予符合资格人士，租约期最长为5年。曾荫权预计，连同完成补地价的土地契约修订、土地交换、港铁公司和市建局的招标项目及无需补地价的私人重建项目，计在未来3至4年，会有6.1万个一手住宅单位供应。曾荫权指出，香港经济目前已逐步走出国际金融危机的阴霾，整体经济同比跃升7.2%，超越金融海啸前的高峰。失业率跌至4.2%，是去年1月以来的水平，香港经济今年全年可望有5%至6%的增长。

11.海口,2010年10月15日，海口市政府出台了《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》，规定从2010年10月12日起至2010年12月31日，海口市及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口市新购买1套商品住房。

弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假本城市人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

12.广州,2010年10月15日，广州市国土房管局、人民银行广州分行、广东省银监局、广州市地税局四部门联合印发了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字〔2010〕1311号，下称：1311号意见）。同日，广州市国土房管局召开新闻发布会通报有关情况，会上公布了广州版限购细则。为了遏止炒房，广州市政府规定，本地户籍家庭和常住非户籍家庭（须具1年纳税声明），限新购一套房;非常住家庭不准在广州购房;未满18岁市民不得单独购买商品房;境外购房则按照国家有关政策执行。近期广州楼市动态，以及国家和广州房地产调控政策，为巩固楼市调控成果，坚决遏制房价过快上涨，四部门联合制定出台了1311号意见，并从意见印发之日起执行。

弊端：从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的对象会导致出现“假广州人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。三是限购的套数过宽。四是没有规定的家庭总套数。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将被上涨。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。但新政没有对“常住性户籍家庭”做出明确的规定，强调新政执行期限.

笔者认为是香港此举是配合大陆国务院的417新政和929新政的调控及为挤压楼市泡.

1311号意见包括4方面调控措施：一是限制炒房措施：，户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在我市1年以上的纳税证明或社保证明）只能新购1套商品住宅。第二，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。第三，未满18岁的人士不得单独购买商品住宅。第四，外国人、外资企业购房按照住建部2006年171号文等有关政策严格执行。

二是限制贷款措施：，各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对第2套房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;第3套及以上房贷全面停贷。第二，禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房;禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款;禁止在全额还款前追加贷款。第三，住房公积金同步实行差别化信贷政策，对购买经济适用住房和90平方米以下首套商品住房的，首付比例可为2成;首次购房但建筑面积超过90平方米的，首付比例为3成;第2套房贷的，首付比例不低于5成;第3套及以上房贷的，全面停贷。

三是土地增值税调控措施：按照《广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2010年第1号）的规定，实行差别化的土地增值税征收政策，对经济适用住房不预征，对普通商品住房按2%的税率预征，对非普通商品住房按3%的税率预征，对别墅按4%的税率预征。对定价过高、涨幅过快的楼盘，市地税局将会同市国土房管局密切关注，并由市地税局重点对其进行土地增值税清算和稽查。四是扩大住房保障的措施：在完成在册低收入住房困难家庭保障任务后，将逐步扩大住房保障惠及面。多渠道加快、加大公共租赁住房建设，妥善解决“夹心”阶层的住房困难问题。

据了解，1311号意见所指的商品住房包括一手住房和二手住房;交易时间的认定，一手住房按网签时间来认定，二手住房以房地产交易登记部门业务收件时间来认定。对于商业银行和住房公积金的第2、3套房贷的认定标准，将严格采取“既认贷又认房”的审查办法。市国土房管局已明确与各商业银行和住房公积金信息共享的房地产档案查询平台的工作措施，确保“既认贷又认房”的审查办法落到实处。

发布会上还指出，实行差别化的住房供应和消费政策，坚决抑制不合理住房消费，坚决遏制房价过快上涨，是国务院的重大决策部署，广州市政府和各相关职能部门将一如既往、旗帜鲜明、态度坚决地按照中央、省的调控要求，结合广州实际积极采取措施落实中央、省的各项房地产调控政策。

在积极执行1311号意见的同时，市国土房管局还将会同市相关部门，按照穗府〔2010〕14号文规定的24条楼市调控措施的要求，以构建多层次、差别化的住房供应和消费体系为导向，着力加强住房保障，着力加大普通商品住房供应，着力改善住房供应结构，着力抑制不合理住房消费，着力规范房地产市场秩序，努力促进广州房地产市场健康平稳发展，努力实现“住有所居”。

广州版限购令公布，核心内容：一、坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限新购一套房;二、非常住家庭不准在广州购买;三、未满18岁不得单独购买商品房;四、境外购房，按照国家有关政策执行。而广州二次楼市调控的4大措施具体有：1、差别化信贷政策：二套房五成，贷款利率1.1倍;三套停贷，不能消费信贷用于买房。2、住房公积金：购买90平方米以下的首付两成，购房90平方米的首付三成。3、差别化税收政策：执行差别化土地增值税收，对普通商品房按2%税率预征，非普通是3%，别墅是4%。定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清查。4、扩大住房保障：逐步扩大住房保障惠及面，解决夹心层住房问题。以上措施具有临时性。与此同时，广州收回闲置土地16幅，没收土地出让金。

广州收回闲置土地16幅，没收土地出让金.第二通告昨天市政府牵头召开国土联席会议的收回闲置土地的情况，昨天召开了全市国土资源管理联席会议，审议并原则通过进一步加强闲置土地管理的相关政策措施和20宗闲置土地的处置方案。联席会议对20宗闲置土地的处置方案进行了审议，决定收回闲置土地16宗，面积28.8公顷，通过按照地块现行基准地价的20%交纳履约保证金后，延长开发建设时间一年等方式处置闲置土地4宗，面积21.8公顷，我市几累计收回闲置土地1405宗，面积26.7平方米，累计收取土地闲置费1.49亿元。

根据联席会议审议原则通过我市闲置土地的配套政策，为进一步加大闲置成本，从利益源头上遏制土地闲置，今后属闲置土地首次处置并给予延长开发建设时间一年，交纳土地闲置费后，用地单位还需按照现行的土地限制费征收标准交纳履约保证金，(或提供银行出具履约保函)延长一年期满后仍未动工开发，如仍符合延期开发条件，用地单位需按照基准地价标准(公开出让地块成交价比基准地价高的按成交价格)的20%交纳履约保证金，以前延长开发只是交纳闲置土地费，经过批准延期一次一年开发的，除了交纳闲置费后，要交纳违约保证金，如果延期一年扔为动工开发，符合相关规定，可以批准再次延期，用地单位就必须要交纳更高的违约保证金，按照成交价或者是的基准地价的20%来交纳违约保证金，提供违约的成本，这次提供的幅度应该是达到50-60%，这个保证金纳入了出让金的管理。这是关于闲置土地的政策通报。

笔者认为,“417”新政“一调”和“929”新政及“限购令”“二调”，甚至“转到”房产税和加息及提高房地产项目资本金到35%，土地增值税严征和取消商品房预售制及取消商品房按揭贷款作为“三调”政策。其实所有政策的调控目的是遏制房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，增加市场有效供应，打击投资投机炒房的现象。所以，在一定时间内限定居民家庭购房套数。其实，“限购令”本质上根本遏制不了房价上涨和投资投机炒房的现象，更加不可能增加市场供应，反而让开发商推迟新盘上市和推售时间及捂盘惜售的现象。同时导致二手房市场的成交量可能会大幅下降。

不过，地方政府利用行政强的手段干预市场，可以起到拦截住了购房者提前入市时间，抑制了部分购房需求，让市场再次陷入观望的心理。但是，将导致一系列的新问题出现，例如假离婚，假身份证，甚至出现小波动的退房现象，同时导致二手房的业主哄抬价格，出现租金暴涨的局面。限购政策出台的目的是遏制投机性炒房，和增加市场供应，但一些刚需族的需求也因之“被遏制”了。此外，由于首付款提至三成，这使得急于买房但手头现金并不多的自住型购房者望而却步，所以，弃购退订现象各地逐渐涌现。据资料显示，限购政策出台十天后，深圳有近3000套房产可能会因之退订、弃购。

“限购令”的规定在某种程度上而言，的确能打打投资客的气焰，但此举不是的，“限购令”对房地产市场存在的诸多问题并不构成压力。楼市新政赶走了投资客，但那些本可以买得起房的刚性自住需求也被误伤，普通购房者只剩下观望的权利。同时，由于销售成交量的下降在一定程度上会导致开发商资金回笼出现紧张，这在某种意义上反而会促成房价的上涨，与政府的初衷相背离。因为“限购令”本身的局限性，也就决定了其“暂时过渡”的本质，只是在一个特殊时间段的政府意志行为。因此，“限购令”最终的寿命将取决于政府对于市场是否回调到其认为的合理状态的判断。

所以，有人戏称，“限购令”就像当年的传呼机，只是座机与移动电话中间的过渡产品而已。有些城市的“楼市限购令只是‘假装严厉’”的论调开始浮现。持此论断的人士认为，“限购令”限制的是需求，但如果不从根本上改变供求关系，打开“限购令”的闸门，市场未必不会反弹。实际上，当前各地争先恐后出台“限购令”，选择的时间点是“国十条”和房产税之间的空档，其出生的时间也决定了其短命的生涯。目前各地推行的限购细则，便会发现，其并没有触及到土地财政、地方政府的收入等根本性的问题。政府的宏观调控政策，无非是为了实现供需平衡，但“限购令”所起的作用，还很有限，因为“限购令”从来没有击中过高房价的“七寸”。

初衷虽好，效果堪忧。道理很简单，限购令虽然从供需入手纾解高价症结，却忽略了投机表象背后的动因，即未来价格上涨所带来的房产增值空间。换言之，只要房地产市场仍被投资者看涨，在民间游资与境外热钱未变的既定语境下，投机性需求必然能找到突破政策的空间：譬如促使想炒房的快离婚、早结婚，譬如资本与权力投桃报李，使限购沦为一纸空文。

更关键的问题还在于两个方面：一者，限购令的绩效取决于执行力，如果严苛的限购仅仅是因应民意的“止疼片”，久而久之难免就容易出现类似年初三亚市城乡建设和住房保障局出台“一个身份证只能购5套房”之“限购闹剧”，北京深圳国庆期间成交量的暴涨也似乎在暗中嘲笑着“限购令”;二者，限购令剑指炒房，但炒房并不是房价高涨的动因，实践证明，土地供应、房产开发等链条存在的寻租行为并不比炒房危害要轻微。

9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。随后，各地楼市调控细则纷纷落地，“限购令”席卷。在众多措施中比较突出的就是“限购”，显现政府调控楼市的决心。但是，调控楼市不能只“限购”，多打组合拳人们寄予“限购令”更多期望，希望“限购令”快速降温楼市，成为大中城市房价下跌的开端。

调控楼市的目的显然不应是“限购”，出台“限购令”并不能一劳永逸，要促楼市健康发展应用不同的组合拳。类似上海出台限购令的措施，不能根本解决房产供需矛盾，甚至可能是又一次购买力的积蓄。调控的关键在于供求的平衡，而非抑制需求的“限购”。要想抑制房价快速上涨，最根本的办法是提供更多的房子。所以，“限购令”不可能让楼市产生立竿见影的效果。

笔者认为，多地出台楼市“限购令”，显示政府调控决心，加重观望氛围。在一定的程度上，“限购令”使房价下降预期增强，消费者在短期内必然选择观望。但是，目前对于出“限购令”的影响很难评估。今年国庆前后，各项调控措施有了衰减的迹象，现在既然政府出台了政策，就表明政府的态度，对民众释放了信号。例如，相较于上海的“限购令”没有期限而言，另外福州和厦门的限购令截止到今年的12月31日，这种临时性措施可能对抑制房价有一定影响，但政府如果能制定一个长期政策效果将会更加明显。

“限购令”对楼市的影响更多会体现在信心层面上。在短期内不仅打击购房者对房价上涨预期的信心，也会坚定部分人阶段性坚决不买房的信心。并抑制改善型住宅的购房需求，而且彻底扼杀了投机炒房的希望。但是，短期限购恐难使房价大幅回调，目前，想让房价有大的回落比较困难，而房价大涨的可能性也不大。但是对市场影响，动摇购房者信心 一手房交易将受挫。从北京、上海等已出台“限购令”城市近期房地产市场走势分析，目前其成交量均出现大面积下滑。但成交量急遽萎缩并未让房价掉头向下，因此短期内购房者对“限购令”是否会导致广州房价下跌的预期不能过于强烈。