郑州土地拍卖熔断制正式登场 或可抑制楼价过快上涨

▶昨日，郑州市政府网站发布《郑州市国有建设用地(住宅) 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（以下简称《办法》）。根据办法，任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止。

▶这是继限购、限贷之后，郑州又一波楼市调控袭来。但效果如何，还有待观察。

“熔断制”正式登场

◎什么是熔断制呢？

《办法》第二条规定：国有建设用地（住宅）（以下简称住宅用地）使用权出让过程原则上分两个环节进行。第1环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价，达到限价时转为第2环节；第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。

《办法》第三条规定：任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止（以下简称网挂熔断），该时点为熔断点，此时出让起始价的150%为熔断地价,熔断地价的报价竞买人为熔断人。

◎郑州哪些范围实行熔断制？

《办法》第二条规定，第二环节中,郑东新区、郑州经济开发区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人;金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。《办法》还规定，所有地块成交楼面价将不得高于区域内现有高楼面价。

除此之外的其他区域，仍然按照老办法进行网拍。

◎怎么熔断呢？

简单来说，郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人；市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

那么，问题来了，谁来确定土地起始价呢？《办法》第六条规定，政府部门按照郑州市60号文件规定，依据基准地价、市场指导价、评估价合理确定土地挂牌起始价、熔断地价及现场竞价方式，报市政府审批，并经省国土资源厅备案后实施。该宗地的预期成交楼面地价原则上须小于该行政管辖区域（或功能区）内以往高成交宗地相应价格。

◎竞拍违约没收保证金

参与现场竞价的竞买人如有恶意串通、串标、围标行为，影响土地出让招拍挂活动，给国家或其他竞买人造成损失的，一经发现，依法严肃处理。竞拍违约的，将被列入禁拍黑名单，还要没收保证金。

“新调控”效果如何有待观察

《办法》的出台，表明郑州楼市又一波调控来袭。

上一轮楼市疯狂中，地王频出、地价高涨亦是表现之一，熔断制也被视为是从源头平抑土地市场的高热，进而调控地价。目前，南京、苏州等地均已采取措施，比如土拍熔断机制，来调控“过热”的房地产市场。此番郑州正式发布的《办法》，成为平抑房价上涨的措施之一。

“熔断制就是为了限制地王产生。土地价格压下去，未来房价过热受到抑制。从心理上看，会对市场恐慌情绪有一个积极的正面影响。”河南省商业经济学会会长宋向清表示，近日，熔断制的具体暂行办法正式出台，加上限购、限贷，郑州楼市的调控效果已经显现。

“据我们掌握的郑州10月份的数据，新房成交量下降了80%，二手房成交数量下降了一半左右。”某中介机构经理介绍，价格也下降了不少，“二手房价格少下降了20%，二手房市场已从买房市场进入了卖方市场，提前进入了淡季。”

但未来，熔断制能否真正发挥作用，抑制郑州过快上涨的房价呢？“总体上，郑州土地拍卖的熔断机制和房九条比较温和，只能抑制过快上涨。”宋向清说，“从长远看，郑州房地产上涨的趋势还将继续，但不会像前段时间幅度这么大。因为郑州不像西安、重庆，我们有刚需存在。”

链接：郑州二手房

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

链接：郑州二手房买卖

根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。