法官分析物权法案例 限制一房二卖毁约要赔差价

历时13年酝酿，列入3届人大常委会立法规划，经历空前的8次审议，薄薄的一本《物权法》无比厚重，可谓“千呼万唤始出来”。有人诙谐地说，“你可以不关心《物权法》，但它一定会‘关心’你。”
10月1日，物权法将真正走进人们的生活，市高院民一庭庭长茆荣华在接受记者专访时，对关系民生的热点问题一一解析。

小区物业共有部分业主共享

有了房子，又有了车子，车位归谁所有，会所该安排什么用途，维修基金如何动用……对于目前纠纷越来越多的物业问题，《物权法》明确业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

疑问一车位可否卖给“外来户”？

茆荣华说,根据《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”。因此，开发商不能以价格等原因将车位先卖给“外来户”，而是应该先满足小区业主的需要。

但目前也碰到一些难点，如位于本市中心城区的一些老小区里，由于过去居民买车人数有限，空了不少车位，周围单位就和开发商联系，买了一些车位。但如今车位紧张，不少居民想购买或租用，要求把“外来户”赶出去。这样的问题目前《物权法》还没有明确规定。

疑问二地面车位归谁所有？

在一些居民较多的小区，由于车位紧张，不少开发商将地面上的部分区域划出来，作为车位卖给业主。茆法官解析，《物权法》中明确规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。也就是说，除了专门为停车建造的地下车库、立体车库等外，其他地方都不可以出售给业主。如果出售的，应该将钱款还给业主。

疑问三共有空间收费归谁？

对于在小区共有道路上停车收费、公共空间放广告等现象，茆荣华表示，开发商、物业公司不能将这些收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应归全体业主共有。