购买学区房别忘写明入学意图

根据北京市中级人民法院日前公布的一份统计数据,在二手房买卖过程中因户口问题而产生的纠纷逐年递增,2011年该院审理此类案件只有37件,而今年截至9月底此类案件数量就达到了58件,在引发纠纷的原因中,交易发生户口迁移违约等问题尤为突出。

为此,法官建议,应当将的购房目的、户口迁移时限等问题明确写入合同,避免日后产生纠纷。

卖房拒迁户口合同被判解除

2012年5月7日,张某和杨某签订了一份房屋买卖合同,张某以420万元的价格购买杨某位于北京市中关村某小区一套55平方米的两居室。

对于杨某来说,之所以出大价钱购买这样一套房子,就是看上了该房屋为,将来儿子能够进入重点小学就读。为此,双方专门签订了一份补充协议,明确写明:“杨某购买张某房屋系为杨某之子办理该房屋坐落的小区内中关村某小学的学籍。根据海淀区教委及中关村某小学的招生规定,办理学区内入学学籍,应当符合在学区内居住(落户)三年以上(含三年)的条件。为了使杨某之子具备上述条件,张某应于2012年7月31日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续,否则承担根本违约责任。”

合同及补充协议签订后,杨某支付了全部房款,房屋也如约过户到了杨某名下。但直至2012年8月31日,张某仍然拒绝将户口迁出。为此,杨某起诉要求解除合同。

诉讼过程中,张某主张,双方履行的是房屋买卖合同,既然房款及过户手续等均已办理,就不能再要求解除合同。

但是,法院却没有支持张某的观点,以其办理户口迁出行为构成违约,并已导致合同目的无法实现为由,判决解除了其与杨某之间的房屋买卖合同。

高价买就为上好学校

据了解,所谓“”指的就是由教育部门或者由学校规定的,因招生入学而指定的地域范围内的物业、房产,也就是说户口在这个范围内的学生可以免试就近入学。正因为如此,一些重点学校附近的交易明显价格高、速度快。

今年5月份,北京市重点学校比较集中的海淀区五道口一带的,均价近10万元每平方米,超出相同地段非均价的一倍多。而根据某房地产经纪公司公布的数据统计,2012年,北京均价比同地段非均价高45%至53%,且均价的上涨比例也高出了非的一倍多。从均价、均价涨幅等数据均能明显证明的价格优势及发展优势。

相关业内人士介绍,代表教育资源的优势,家长为了不让孩子输在起跑线上,使成为炙手可热的稀缺资源,直接决定了交易迅速,几乎出现一套没一套。

而在的交易过程中,买卖双方却很容易产生认识上的差距,以及交易心理的异样。杨某与张某的案例中,这种差异就表现得比较突出,即出卖人追求的是高房价的交易完成,而买受人需要的是户口迁入。

按照交易的一般习惯判断,双方签订房屋买卖合同,其目的应当是房屋的交易过户。但是,类似杨某与张某案件中,双方补充协议中已经明确约定,杨某购买房屋是以办理孩子学籍为首要目的,当这一目的无法实现时,便意味着合同目的不能实现。

根据我国合同法的规定,当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。

全面了解政策写明学区目的

北京市一中院法官表示,正是由于交易的上述特点,使得买卖双方在进行房屋交易的过程中,必须特别注意以下三点细节。

首先,买受人需要全面了解相关的教育政策和环境。并不是一成不变的,教育部门或是相关学校会不定期的对学区的划分做出相应调整,以便适应不断波动的生源变化。同时,相关部门还可能会对学区内的入学标准问题进行调整,比如北京市海淀区现阶段规定了7年内一套学区内住宅只能解决一胎的入学问题,原来的规定则是6年。因此,作为买受人在购房前,应当积极的了解的相关政策,并谨慎评估相应变化,尽到审慎的审查、注意义务。

其次,因附带的教育利益是大部分房屋买受人所追求的实际交易目的,因此应当在合同中对附带的教育利益,尽量明确的予以表述,以防日后产生纠纷。需要注意的是,由于的价格远高于市场价,导致市场上出现了以距离学校近为特点的准,这种房屋通常也会标上的标签,参与到市场中,但这样的准不能带来附加教育利益。为了保证自己的合法权益,消费者应该将自己的真实目的明确地写在合同中,并将其纳入约定解除合同的条件中。

在此基础上,法官还建议,买卖双方要尽量完善合同中的相关条款。虽然北京市很早就开始推行房屋买卖合同的标准化,现在市场上通常使用的也都是市住建委发布的2007版合同,其中对户口问题有所约定,但是这些格式条款并不能涵盖所有复杂多变的交易情况。审判实践中,往往是双方产生了纠纷后才发现合同中没有明确约定,寻其原因就是为了尽快完成交易而忽略了针对交易进行特别约定。因此,交易双方还是应该根据各自的实际需求设置具体条款,比如交易住宅是否在规定年限内使用过政策、对于政策变化导致的问题如何处理和承担责任等。