前十月新房成交超千万平方米创4年新高

数据显示，今年“金九银十”表现超过2011年、2012年同期，成交量回归至“限购”前。9月份，商品住宅成交量创下了此次调控以来新高，达到141.82万平方米，10月份也呈现向好走势。截至10月22日，“金九银十”期间上海市商品住宅成交面积达到226.84万平方米，同比大增65.6%。

“金九银十”表现火爆，按当前日均成交3.99万平方米的成交量推算，10月的成交量大致在123.77万平方米。至此，2013年上海市新建商品住宅合计成交面积已经超过了1000万平方米，是2009年之后超过千万平方米的年份，创出了楼市调控以来的新高。指出，预计今年的成交面积或将达到1300万平方米，其中“金九银十”的贡献显而易见。

21世纪不动产区域市场分析师表示，无论是限购政策还是“国五条”已经逐渐被弱化，市场对“金九银十”期间政策环境普遍看稳。因此，供求关系成为主导市场走势的重要力量。加上近期土地市场火爆、8月底上海自贸区规划出台、多条轨交线路已经或即将通车运营等多重因素的影响之下，购房者入市积极性高涨。加之7、8月份开发商推盘较为谨慎，“金九”开启后，开发商加快入市步伐，“金九”供应量达到2011年至今的值，进一步催热楼市行情，最终实现了今年“金九银十”的量价齐升。

价格：需求旺盛刺激均价上涨

国家统计局近日公布的9月份70个大中城市房价变动情况显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅价格同比均出现了两位数的上涨，其中上海新建住宅平均价格同比上涨17%，这一数字较上月进一步上涨。

研究中心指出，北上广深四大一线城市房价同比涨幅惊人，这是因为其市场存量持续下跌，市场供不应求。由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。目前北京、上海、广州、深圳四个一线城市的库存消化周期已经逼近半年红线，普遍呈现供不应求的状态。

数据显示，“金九银十”期间（2013年9月1日-10月22日），上海商品房住宅成交均价为24698元/平方米，同比去年上涨15%。

认为，各大房企2011年前的土地储备基本消化完毕，之后又恰逢拿地低潮期，致使多数开发商存量有限。但刚性需求仍然旺盛，在成交出现明显回暖、开发商加快推盘步伐的节奏下，购房者开始打破观望态度，积极入市，从而刺激了价格上涨幅度。

今年以来房价一路走高，特别是下半年房价上涨幅度更为明显，主要原因在于政策进入效应淡化的末期，“长效政策”迟迟不能亮相，市场享受“无政策”利好，交投情绪也随之放松。其次，开发企业向一、二线城市回流，土地竞买激烈，刺激市场房价预期上行。最重要的是市场有效可售房源持续供不应求，引发价格持续上行。

房企：普遍完成七成指标

在量价齐升的局面下，各大房企的销售额迎来了高歌猛进式的增长。CRIC数据显示，前三季度，龙头房企普遍完成年度销售目标的70%以上。万科[简介实时动态]、绿地的销售金额已突破千亿元，中海[简介 实时动态]、保利[简介 实时动态]、恒大分别以900亿元、896亿元以及746亿元紧随其后。

虽然万科董事会主席王石在9月再三预警楼市的风险，但无论是楼盘销售还是土地市场，万科用数字告诉市场今年所呈现的发展。今年前三季度万科实现了1279.3亿元的销售业绩，权益买地金额达700亿元。一些乐观的地产分析师甚至预判万科今年销售将达1800亿-2000亿元。

另一家前三季度销售业绩破千亿的公司绿地集团更是不断扩张其业务范围，在美国斥资50亿美元开发纽约布鲁克林地产项目。CRIC数据显示，前三季度绿地完成房产销售金额达1012亿元，而绿地今年包括房地产、能源和金融业务经营收入预计将破3000亿元。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，不断加码的地产调控让原本宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资环境很难再现。而房地产作为资金密集的行业，随着近年来的高速发展，融资能力成为房地产企业应对激烈行业竞争的核心能力之一。因此，在传统的依赖银行贷款渠道没那么宽松的情况下，房企再融资需求相当旺盛。

由住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》称，虽然在我国房企资金结构中仍以银行贷款为主的间接融资方式仍居主导地位，但直接融资所占比重连续多年一直处在不断攀升的状态。据不完全统计，直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

政策：呼唤长效机制

在房价一片“涨声”中，10月23日北京出台了新一轮的调控措施。让业界纷纷猜测上海是否也会出台新一轮房地产调控政策。对此秦虹表示，未来一段时间，房地产调控政策将维持方向不变、力度不减、保持稳定的状态，而地方则会根据具体市场情况出台地方性的政策。管理层已经认识到市场本身的力量不可忽视，甚至超过调控政策对市场的影响。未来更多货币政策的松紧将更多地影响房地产市场。

部分开发商也对未来表示担忧，“明年市场不会好于今年。”朗诗地产董事长田明表示， 刚刚公布的国研中心为十八届三中全会提交的“383改革方案”中提及了诸多与房地产市场相关内容，其中土地制度的改革方法以及不放松货币政策或将在十八届三中全会之后改变市场的游戏规则和对未来市场的预期。高和资本董事长苏鑫表示，受地产信贷紧缩政策影响，2012年，房地产直接融资的占比快速上升，去年房地产信托余额为6800亿元，发展非常迅速。对于目前市场上充裕的投资资金来说，在不能投资住宅的情况下，投资房地产证券、房地产信托、房地产私募基金以及其他证券化产品成为可选途径。这就为房地产企业发展多元化的直接融资留出了市场空间。

报告指出，市场预计政府或将在三中全会或来年初推出长效机制，包括土地供给计划调整、房产税推广以及金融创新引导市场走向。

宋会雍表示，按过往的调控节奏，面对房价的快速走高，政策反应会比较机动。今年的不同之处在于，政策基调正力求摆脱年年新政的节奏，转向稳定的“长效机制”。但“长效机制”的建设和推出都需要更多时间，在这个过程中，相关部门会对市场的“出格”保持更多的耐心，以求建设节奏不被打乱。

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