非住宅库存扎堆发力 专家建议暂停非住宅供地

三季度郑州房地产数据出炉，其中值得关注的是，9月底，市区非住宅累计可售面积达到799.03万平方米，创下历史新高，同比增长94.77%，占商品房累计可售面积的66.94%。非住宅累计可售面积从2012年1月底的279.52万平方米，一路攀升至今年9月底的近800万平方米。

事实上，近段时间，郑州市非住宅商品房卖得不错。可销售量的增长，还是没能赶上同类项目扎堆投放的步伐。

【现象】

集体扎堆挖掘商业地产黄金十年

“非住宅市场所存在的情况去年就已经凸显了。”对于这组数据，河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社并不感到意外。她说，去年非住宅供销比为3.35∶1，今年前三季度供销比已经回落到2.27∶1，但依旧超过正常范围。刘社认为，一般来说，供给量与需求量比为1.5∶1是比较合理的。

记者注意到，因不限户籍和套数，又不限贷，近年来，商业地产项目在楼市调控之下逆势崛起，一些从未涉足过商业地产开发的企业也纷纷转战于此。

对于目前郑州市区非住宅累计可售面积占到商品房累计可售面积近七成的现象，刘社认为，这是十分不合理的。从保障居民生活角度来看，整个市场的商品房开发量、销售量，住宅类应该占到70%~80%是比较合理的。

但是近些年的房地产调控确实带旺了非住宅市场。刘社认为，目前非住宅类政策环境比较平稳，开发量开始激增。房地产圈内一直流传这样的说法，前十年是住宅黄金十年，后十年则是商业地产黄金十年，尤其当城市发展到一定时间。而郑州正处于中原经济区领头羊位置，城市规划一直在不断升级，于是各种城市综合体大量崛起，开发商扎堆进入，整个郑州的非住宅市场也跟着红火起来。

问：库存高企造成何种市场影响？

市场：个别写字楼集中区域出现价格倒挂

值得注意的是，9月底，市区非住宅累计可售面积达到799.03万平方米，创下历史新高，同比增长94.77%，占商品房累计可售面积的66.94%。

刘社说，短时间内出现如此大量增幅，原因在于非住宅投放数量过于庞大，而需求的增长远远赶不上供应增长的步伐。

不过从6月开始，市区非住宅销售开始加速，月均销售量为22.42万平方米，较前5个月的月均13.97万平方米有较大提高。

刘社认为这主要是受到去年和今年上半年住宅市场销量持续增长的传导效应影响，非住宅市场销售形势也出现好转。再加上非住宅价格的下跌，的确吸引了部分投资者。三季度，市区非住宅销售均价为11793元/平方米，较去年同期下跌1335元，其中办公用房销售均价为11242元/平方米，较去年同期下跌了1658元。

“在个别写字楼集中区域，甚至出现了写字楼与商品住房价格倒挂的现象。”刘社坦言，在郑州一些写字楼集中区域，企业为了回笼资金，不惜价格倒挂销售。

“客运东站是一个典型的写字楼扎堆案例，同时运河新城、西郊等都有大量写字楼规划集中区域。”刘社说。

问：为何不能做到差异性规划？

企业：防止泄密，规划时期不敢相互交流

“仅以客运东站为例，每家开发商只要拿到地，就想着要开发商业地产。但为了防止泄密，相互之间都不交流。而当客运东站开通之际，各企业开始扎堆发力，导致二三百万平方米体量的写字楼整体推向市场。”刘社说，由于竞争激烈，很多房企连对专家们也不敢说真实的规划方案了，更不敢举行前期规划专家评审会了。

“说得没错，每个参与前期规划定位的员工，都会被要求签保密协议。”在郑州一家大型房地产企业工作的刘先生透露，近几年非住宅市场竞争异常激烈，尤其是一些中小企业压力很大，有些中小房企只是因为一个商业地产项目没规划好，导致整个企业陷入谷底。

“企业本来运营非常好，资金充裕，就是因为前几年拿了一块地开始做商业地产，现在整个企业几乎是拆东墙补西墙。”市民高女士在郑州一家中型房地产企业做财务，为帮企业盘活资金，她几乎每天都在加班。

采访中，记者发现，郑州市区非住宅库存滞销的同时，周边县市的非住宅库存情况也值得警惕。郑州市房管局公布的“2013年上半年郑州房地产市场运行情况”报告显示，虽然县域非住宅销售面积同比增幅较大，但仍不容忽视的是，县域非住宅供销比达到3.46∶1，供销比值高于市区。

问：如何从源头上杜绝扎堆上市？

专家：建议政府停止非住宅用地供应，做好整体规划

需求远远不及供应增长的步伐，究竟该如何盘活当下市场。河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京曾经多次呼吁，建议政府对非住宅用地停供，至少要停供两年时间，否则长期以来会出现很多问题。

对此，刘社认为站在整个房地产市场角度来看，开发商拿完了地，互相不交流规划，并不是企业的错，而是市场竞争的结果。这时需要政府提前做好统一规划，防止同类项目扎堆上市。

刘社算了一笔账，一年多时间，郑州市区非住宅累计可售面积从200多万平方米，攀升至现在的近800万平方米，虽然今年九月出现了历史罕见的单月销售60多万平方米的成绩，但按照一般规律，多年来非住宅类单月销售一般是二三十万平方米，800万平方米需要卖两到三年时间。

针对目前住宅供应偏紧和非住宅库存高企的局面，郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦在接受媒体采访时建议政府部门采取三个措施。一是加大中小套型供应较为紧张区域的用地规模，并在土地出让、规划审批时严格把控各项指标，切实将此项政策落在实处，凸显有效调控效果；二是重点关注目前出现的非住宅库存居高不下的局面，科学控制非住宅用地的供应量，特别是在非住宅供应量较多的区域，建议暂停非住宅用地供应；三是改变和完善土地竞价机制，提倡综合竞价，避免地价异常波动。

同时他建议监管部门要严肃查处采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售、人为故意制造“日光盘”和房源紧张气氛的行为。

链接：郑州二手房

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

链接：郑州二手房买卖

根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。

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